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Spekulationssteuer bei Immobilien – was Sie wissen müssen

Viele Menschen ist es kaum bekannt, doch wer ein Grundstück oder eine Immobilie verkaufen will, sollte sich vorher informieren. Denn wird dies aus bestimmten Gründen getan, wird einen die Spekulationssteuer dann doch überraschen. Hierbei macht der Staat keinen Unterschied, ob es sich um eine Privatperson oder um Geschäftsleute handelt. Allerdings wie bei allen Steuern, gibt es Möglichkeiten diese zu vermeiden. Denn Überraschungen dieser Art, will wohl niemand gerne erleben.

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Diese Steuer fällt immer dann an, wenn jemand eine Immobilie oder auch Grundstück innerhalb von 10 Jahren veräußert. Hier geht der Staat davon aus, dass durch den Verkauf ein möglicher Gewinn erwirtschaftet hat. Allerdings gibt es natürlich auch hier Ausnahmen, damit diese Spekulationssteuer nicht zu bezahlen.

Wie berechnet sich die Höhe der Spekulationssteuer?

Wer jetzt direkt an einen bestimmten Prozentsatz gedacht hat, der wird ziemlich überrascht sein. Denn diesen Prozentsatz gibt es nicht, denn hier ist doch einiges anders. Doch natürlich gibt es eine Möglichkeit die Spekulationssteuer zu berechnen, wobei dann einiges zu berücksichtigen gibt. Wer dies vorher wissen möchte, der findet im Internet eine Rechner. Hierbei sollten dann schon die Papiere bereit liegen, denn es gibt dabei einiges zu beachten. Hierzu gehören auch Abschreibungen, die vorgenommen wurden.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer bzw. wie berechnet sich diese?
Hier wird der persönliche Steuersatz vom Finanzamt genutzt. Daher kann dieser Steuersatz bis zu 45 % betragen. Deshalb die Spekulationsteuer umgehen und Geld sparen.

Ein Beispiel:

Bei einem Verkaufspreis von 275 000 Euro, wird natürlich der Verkaufspreis von 230 000 Euro abgezogen. Ebenfalls berücksichtig werden Abschreibungen und was der Verkauf an Kosten verursacht haben.

Die AFA wird hier mit 2000 Euro und die Verkaufskosten mit 15 000 Euro gerechnet. Nun kommt der Steuersatz von 37 %. Bei diesem Beispiel müsste eine Spekulationssteuer oder umgangssprachlich Einkommenssteuer von 2405 Euro gezahlt werden. Der Reingewinn durch den Verkauf würde 6500 Betragen.

Welche Möglichkeiten hat man die Spekulationssteuer zu vermeiden?

Eine Möglichkeit wäre die Immobilie 10 Jahre im Besitz zu haben, wodurch eine Spekulation für das Finanzamt ausgeschlossen wäre. Allerdings ist das nicht die einzige Möglichkeit, wobei es hier natürlich immer noch einen Ausweg gibt.

Eigennutz

Wer seine Immobilie selbst bewohnt, der kann diese nach 3 Jahren verkaufen. Hier fällt keine Spekulationssteuer an, wobei es auch noch die Möglichkeit der Vermietung und danach Eigennutz gibt. Wer also seine Immobilie einige Jahre vermietet hatte, der sollte dann drei Jahr selbst dort wohnen. So kann dann die Spekulationssteuer sparen, wobei dies in der Regel nur für private Verkäufe gilt.

Welche Grenzen gelten?

Natürlich gibt es mindestens eine Grenze, also wo keine Spekulationssteuer gezahlt werden muss. Diese Grenze ist der Gewinn. Wenn bei einem Verkauf nicht mehr als 599 Euro an Gewinn erzielt wird, dann entfällt diese Steuer. Das hört sich einfach an, kann sich aber auch als eine der vielen Stolperfallen herausstellen.

Stolperfallen

Eine der Stolperfallen ist, wenn das Erwerbsdatum falsch berechnet wird. Hier ist das Datum der Beurkundung ausschlaggebend und nicht das Datum des Kaufs der Immobilie. Wer dies nicht beachtet, wird schnell die Einkommenssteuer zahlen müssen. Genauso falls innerhalb kurzer Zeit mehr als eine Immobilie verkauft wird, dann sieht das Finanzamt einen gewerblichen Verkauf. Somit wird aus einem privaten Verkauf schnell ein gewerblicher Verkauf.

Verkauf nach 10 Jahren

Dieser ist in der Regel ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen, möglich. Das gilt gerade für Privatpersonen, wobei es natürlich auch hier Ausnahmen gibt. Vor allem falls die Immobilie aus bestimmten Gründen doch früher verkauft werden muss.

Gewerblicher Grundstückshandel – Diese Falle vermeiden

Falls jemand privat mehr als drei Immobilien in fünf Jahren verkauft, der wird direkt als Gewerbetreibender Verkäufer vom Finanzamt eingestuft. Selbst Schenkungen werden hier bei einem Verkauf mitgerechnet. Somit kann jeder schnell in die Falle treten, falls nur einfach ein Verkauf geplant ist. Doch natürlich gibt es noch viel mehr zu beachten, gerade was die Spekulationssteuer betrifft.

Viel wichtiger ist hierbei, dass alle verkauften Objekte mitgezählt werden, was dann die Gewerbesteuer doch stark beeinflussen kann. Der Zeitraum der Verkäufe ist hierbei in Zusammenhang zu bringen, also wenn jemand eine Immobilie vor diesen 5 Jahren verkauft hat, zählt diese Immobilie nicht dazu. Also wenn jemand 2010 eine Immobilie verkauft hat und dann erst wieder 2016 bis 2020 mehr als drei Immobilien, dann wird der Verkauf 2010 nicht mitgerechnet.

Hier muss ein zeitlicher Zusammenhang bestehen, damit jemand als Gewerbetreibender eingestuft wird. Das sollte auf jeden Fall vermieden werden, falls es sich um rein private Verkäufe handelt.

Spekulationssteuer bei Erbschaft – was gilt?

Hier gibt es dann einmal eine Ausnahme, denn die Spekulationssteuer wird ab dem Zeitpunkt berechnet, wann der Verstorbene diese Immobilie erworben hat. Also wenn jemand schon 30 Jahre das Objekt bewohnt hat, kann es direkt verkauft werden. Hier wird dann keine Spekulationssteuer fällig.

Somit muss hier nur auf das Datum des Kaufes des Erblassers geachtet werden. Sollte Kauf der Immobilie noch keine drei Jahre bei Eigennutzung betragen, fällt in diesem Fall natürlich die Spekulationssteuer an. Hier gelten die normalen Steuergesetze, so als ob jemand eine Immobilie selbst erworben hat.

Allerdings die Zeit wird ab dem Zeitpunkt gerechnet, ab wann der Erblasser diese erworben hat. Das ist hier immer zu beachten, bevor ein Verkauf in Betracht gezogen wird.

Spezialfall Erbengemeinschaft

Hier sind gleich mehrere Erben vorhanden, die sich über einen Verkauf einig sind. Wenn der Gewinn nicht mehr als 600 Euro pro Erbe beträgt, dann zahlt hier keine Spekulationssteuer. Diese entfällt ebenfalls, wenn der Erblasser die Immobilie schon mehr als 10 Jahre im Besitzt hatte. Somit gelten hier die gleichen Gesetze, also ob jemand selbst eine Immobilie erworben hat. Der Gewinn aus dem Verkauf wird hier allerdings danach berechnet, was jeder Erbe als Gewinn verbuchen kann.

Immobilien unterliegen einiger Verantwortung

Wer eine Immobilie hat, der muss natürlich auch eine große Verantwortung tragen. Genau diese Verantwortung kann dann den Preis erhöhen oder mindern. Das sollte ebenfalls beachtet werden, wobei sich das aber auch bei der Spekulationssteuer bemerkbar machen kann. Denn wichtige Investitionen werden hier vom Verkaufswert bei der Steuer abgezogen, wobei das bei reinen Schönheitsreparaturen wieder anders aussieht. Denn hier werden diese Kosten nicht von der Steuerbehörde anerkannt, sondern vielmehr als Wertsteigerung angesehen.

Das sollte ebenfalls berücksichtigt werden, genauso wann eine Immobilie verkauft wird. Genauso ist die Anzahl der Immobilienverkäufe die innerhalb von 5 Jahren getätigt werden, damit eine Privatperson nicht gleich als Gewerbetreibender eingestuft wird. Gerade wenn die Verkäufe immer wieder auseinanderliegen, kann es da zu bösen Überraschungen kommen.

Verschenken ist hier keine gute Idee, da diese Immobilie immer noch zu den Verkäufen mitgerechnet wird. Natürlich nur, wenn der Beschenkte die Immobilie nach der Schenkung direkt verkauft.

Spekulationssteuer umgehen

Das kann sehr einfach sein, wenn jemand die Immobilie 3 Jahre selbst bewohnt. Dabei gibt es aber immer noch einiges zu beachten, damit der Verkauf dann nicht gleich mit einer hohen Steuer endet. Genauso sieht dies mit Gewerbeimmobilie aus, wobei es natürlich auch hier wieder einiges zu beachten gibt.

Als Gewerbeimmobilie wird eine Immobilie angesehen, wenn diese rein gewerblich genutzt wird. Sollten sich hier noch eine oder mehrere Wohnungen darin befinden, sieht dies wieder anders aus. Da kann ein privater Immobilienbesitzer schon einmal etwas erstaunt sein, bei so vielen Ausnahmen und was bei einem Verkauf zu berücksichtigen ist. Natürlich sollte sich hier immer vorher informiert werden, damit dann die Spekulationssteuer nicht fällig wird.

Denn eigentlich wollte der Gesetzgeber hier gerecht sein, was dann die vielen Ausnahmen und Unterschiede erklärt. Wer die Spekulationssteuer umgehen will, der hat es dann doch wieder relativ einfach. Denn natürlich kann durch Immobilien jemand Geld verdienen, doch hier will der Staat mitverdienen. Ob sich das dann lohnt, muss jeder für sich selbst entscheiden.

Vermieten könnte mehr bringen

Doch genau das scheuen viele Immobilienbesitzer, denn hier muss ebenfalls einiges beachtet werden. So eine Immobilie muss regelmäßig gewartet werden, ähnlich wie ein Auto. Nur so kann sich der Wert einer Immobilie erhöhen oder gehalten werden. Die Mieter können hier ebenfalls ein Risiko darstellen, gerade wenn es zu Mietausfällen kommt.

Grundstücks oder Immobilientausch

Diese Frage stellen sich viele Menschen, wenn diese einen Grundstückstausch vornehmen. Denn natürlich will niemand so gerne die Spekulationssteuer zahlen, wenn diese vermieden werden kann. Allerdings gilt ein Grundstücks oder Immobilientausch wie ein Neuerwerb. Somit muss wiederum die Frist von 10 Jahren eingehalten werden, bevor hier jemand an einen Verkauf denken kann.

Häufig wird solch ein Tausch von der Gemeinde angeregt, gerade falls jemand ein Haus auf dem Grundstück bauen möchte. Deshalb ist es hier ebenfalls wichtig, sich vorher genauer zu informieren. Falls das Haus dann selbst bewohnt wird, gilt natürlich die Frist bei Eigennutzung.

Ansonsten sollte die Wartezeit abgewartet werden, bevor an einen Verkauf gedacht wird. Genaueres kann in § 23 EStG nachgelesen werden. Denn auch einige Gerichte kamen in jüngster Zeit zu dem gleichen Ergebnis, das es sich hierbei um eine Art Erwerb handelt. Dies sollte vor einem Tausch berücksichtigt werden, damit es da nicht zu Problemen kommt.

Scheidung kann doppelt teuer werden

Gerade wenn sich das Paar kurz vorher eine Immobilie gekauft hat und diese selbst noch keine drei Jahre bewohnte. Hier wird dann die Steuer fällig. Denn in den meisten Fällen wird die Immobilie verkauft, damit jeder seinen Anteil am Geld erhält. Dass dies nicht geschieht, setzt allerdings eine Einigung der Paare voraus.

So könnte die Immobilie vermietet werden und beide teilen sich die Einnahmen. Das ist häufig nicht möglich, wodurch dann ein Verkauf die Lösung scheint. Selbst wenn eine Partei die Andere auszahlt, muss einer die Steuer bezahlen. Somit kann eine Scheidung teurer kommen, als manch einer sich vorstellt.

Einzug bei der neuen Liebe

Selbst hier kann eine Stolperfalle lauern, gerade wenn die eine Immobilie verkauft werden soll. Selbstverständlich macht das Gesetz hier keine Ausnahme und will seine Steuer erhalten. Natürlich wieder nur dann, wenn die eigene Immobilie noch keine drei Jahre bewohnt wurde.

Hier sollte vielleicht die Immobilie besser behalten und vermietet werden, wodurch dann die Steuer gespart werden kann. Bei Eigentum sollte sich der Verkauf auch in diesem Fall überlegt werden, damit ein Umzug und Verkauf nicht zu teuer wird.

Genaue Einhaltung der Eigennutzung

Wer diese Eigennutzung bzw. die Dauer der selbst bewohnten Immobilie nicht einhält, der wird sich wundern. Daher muss hierauf immer geachtet werden, selbst wenn die Immobilie nach 3 Jahren Eigennutzung ohne die Spekulationssteuer verkauft werden kann. Hier wird genau geprüft, ob diese Frist eingehalten wurde. Sollt dies nicht der Fall sein, dann wird die Steuer fällig. Deshalb muss jeder auf das Datum genau achten, bevor an einen Verkauf gedacht werden kann.

Denn bei einem vorzeitigen Auszug gilt automatisch die Frist von 10 Jahren, was vielen Eigentümern so nicht bewusst ist. Bei Unsicherheiten kann hier natürlich ein Steuerberater oder sogar das Finanzamt helfen. Wichtig ist hierbei natürlich immer, wann die Immobilie in den Besitz übergegangen ist. Also nicht der eigentliche Kauf ist ausschlaggebend, sondern vielmehr die notarielle Beglaubigung. Denn genau hier entstehen häufig Fehler, die durch ein genaues Wissen verhindert werden können. Wer dies berücksichtigt, der wird die Spekulationssteuer umgehen können, was dann rechtlich vollkommen in Ordnung ist.

Dabei wird natürlich nicht auf den Kaufpreis die Steuer erhoben, sondern immer nur auf den Gewinn. Wer jetzt denkt er könnte seine Immobilie unter dem Wert verkaufen, der sollte hierbei lieber vorsichtig sein. Denn in vielen Fällen wird vom Finanzamt genau geprüft, an wen die Immobilie verkauft wurde. Da könnte eine Schenkungssteuer fällig werden, die höher ist, als die Spekulationssteuer.

Die Immobilie an die eigenen Kinder verkaufen

Das kann in vielen Fällen sehr sinnvoll sein, allerdings gilt es hier einiges zu beachten. Zum einen muss der Preis angemessen sein, da es sich hierbei ansonsten um eine Schenkung handeln könnte. Dann käme hier noch die Schenkungssteuer hinzu. Selbstverständlich gelten auch hier, die Zeiten wo jemand die Immobilie im Besitz oder selbst bewohnt hat. Daher sollte hier auf jede Kleinigkeit genau geachtet werden, damit nicht noch Steuern fällig werden. Falls sich jemand nicht sicher ist, was der genaue Wert betrifft, sollte die Immobilie vorher lieber schätzen lassen. So kann der Verkäufer sicher sein, den richtigen und angebrachten Preis zu verlangen. Denn niemand will zusätzlich noch die Schenkungssteuer bezahlen, wenn dies einfach durch den richtigen Preis vermieden werden kann. Falls jemand die Immobilie nicht Schätzen lassen möchte, kann 60 % des durchschnittlichen Immobilienpreises in der Gemeinde nehmen. Natürlich sollte es sich um ähnliche Immobilien handeln. So kann die Schenkungssteuer gespart werden. Ebenso fällt keine Grunderwerbssteuer an, wie das normalerweise der Fall wäre.

Spekulationssteuer bei einer Zwangsversteigerung

Leider kommt es immer wieder zu Zwangsversteigerungen, wobei hier häufiger Kreditausfälle der Grund sind. Allerdings sind hier ebenfalls die gesetzlich geregelten Gesetze zu beachten. Sollte die Immobilie vom Besitzer selbst bewohnt worden sein, dann gilt hier die drei Jahresfrist. Bei Vermietung wie vorgeschrieben 10 Jahre, was bei vielen Menschen zu Unverständnis führt.

Natürlich ist die Spekulationssteuer nur auf den erzielten Gewinn zu zahlen, also nicht auf den Gesamtertrag aus der Zwangsversteigerung. Daher bleiben viele Schuldner nach der Zwangsversteigerung häufig auf Schulden sitzen, was mehr als Ärgerlich ist. Eines gilt hier auf jeden Fall, die Spekulationssteuer ist auch bei einer Zwangsversteigerung fällig. Denn rechtlich gesehen handelt es sich hierbei um einen Verkauf.

Natürlich kann jemand diese Versteigerung verhindern, indem er die Immobilie vorher verkauft. Häufig erzielt so eine Zwangsversteigerung keinen hohen Gewinn und der wird dann noch durch die Spekulationssteuer verringert.

Nicht der eigentliche Kauf zählt

Das ist vielen Menschen ebenfalls nicht bewusst, was dann zu einem bösen Erwachen bei Verkauf führt. Wichtig ist hier alleine, wann die notarielle Beglaubigung erfolgt ist. Denn diese wird meist erst später gemacht.

Erst ab diesem Zeitpunkt muss gerechnet werden, damit ein Verkauf ohne Spekulationssteuer möglich ist. Genau das wissen viele Menschen nicht und sind nicht nur verwundert. Vielmehr ist es mehr als ärgerlich, wenn dadurch der Gewinn geringer wird.

Gerade wenn im Rahmen einer Scheidung der Verkauf erfolgt ist. Wenn es den Paaren möglich ist, sollten diese auf einen Verkauf verzichten. Leider ist das in der Regel nicht immer möglich, wodurch die Spekulationssteuer fällig wird.

Selbst bei einem Verkauf innerhalb der Familie, muss auf die Fristen geachtet werden. Ausnahmen gibt es hier nicht, was hilfreich sein kann.

Fazit

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, der sollte hier über die Spekulationssteuer genau informiert sein. Natürlich kann es immer zu einem Verkauf kommen, gerade wenn jemand die Immobilie vermieten wollte.

Allerdings lohnt sich hier nicht jede Immobilie, was dann häufig zu einem schnellen Verkauf führt. Doch genau hier hat der Staat reagiert und mit der Spekulationssteuer geantwortet. Immer mehr Immobilien werden als Spekulationsobjekt gekauft, wodurch sich viele Investoren hohe Renditen durch die Vermietung versprechen. Leider ist das in den häufigsten Fällen nicht der Fall, sondern die Kosten sind höher als geplant.

Immer höhere Mieten können hier nicht helfen. Daher werden Immobilien gerne vor Ablauf der Fristen verkauft, was durch die Spekulationssteuer verhindert werden soll. Dem Staat ist hierbei egal, aus welchem Grund eine Immobilie verkauft wird, vielmehr interessiert hier nur die Frist. Wer also seine Immobilie selbst bewohnt und kurz vor der drei Jahres Frist umzieht, der muss die Spekulationssteuer zahlen. Denn falls die Immobilie dann vermietet wird, gilt die 10 Jahresfrist.

Daher sollte mit einem Umzug vielleicht noch etwas gewartet werden, damit die Frist von drei Jahren erreicht wird. Danach muss dann die Person keine Spekulationssteuer bezahlen und kann das so gewonnene Geld für andere Zwecke einsetzen.